Your Feedback

lundi 3 octobre 2011

Fenêtre sur le marché - Septembre 2011

L'impact des récents resserrements des règles de l'assurance-prêt hypothécaire sur les ventes résidentielles au Québec
Le gouvernement du Canada a resserré à trois reprises, depuis octobre 2008, les règles d'admissibilité à l'assurance-prêt hypothécaire qu'il garantit. L'encadré ci-dessous relate la chronologie des modifications qui ont été adoptées au cours de cette période.

Nous nous sommes intéressés à l'effet de ces resserrements sur les ventes de propriétés résidentielles au Québec. Toutefois, ce n'est pas l'impact des nouvelles mesures comme tel que nous allons examiner ici, mais plutôt l'impact à court terme de leur annonce dans les mois qui ont immédiatement précédé leur mise en application.

Certains ménages ont devancé leur achat

Dans la mesure où les changements de règles à l'assurance-prêt hypothécaire ont rendu le financement d'une propriété un peu plus difficile, il est plausible de penser que certains ménages, en particulier des premiers acheteurs, aient pu devancer l'acquisition de leur propriété de manière à acheter avant que les nouvelles règles n'entrent en vigueur. Nous avons testé cette hypothèse de manière empirique. La figure ci-dessous montre l'évolution du nombre de ventes sur une base mensuelle à l'échelle de la province depuis janvier 2003 et identifie (voir le document complet)
 

 



 
Aussi dans ce numéro
 
 
 

 

 



 
Contactez-nous
 
 
 


Moins de consommateurs québécois ont éprouvé des difficultés à rembourser leurs dettes au deuxième trimestre de 2011
Selon le bureau du surintendant des faillites du Canada, le nombre de dossiers d'insolvabilité (faillites et propositions) déposés par les consommateurs québécois a atteint 9 216 au deuxième trimestre de 2011, soit une diminution de 6 % comparativement à la même période en 2010. C'est dans les régions administratives de l'Abitibi-Témiscamingue (- 33 %), du Saguenay-Lac-Saint-Jean (- 19 %) et du Centre-du-Québec (- 16 %) que le nombre de consommateurs ayant déposé un dossier d'insolvabilité a le plus diminué au deuxième trimestre de 2011. Ce nombre a également diminué dans les régions administratives de la Montérégie (- 12 %), de la Côte-Nord et du Nord-du-Québec (- 11 %), de Montréal (- 7 %), de Laval (- 7 %), de la Mauricie (- 6 %), de Chaudière-Appalaches (- 5 %) et de Lanaudière (- 3 %). Au niveau de la province, le nombre total de dossiers d'insolvabilité des consommateurs est à la baisse depuis le sommet atteint en 2009, lorsque l'économie roulait au ralenti. Il n'est toutefois pas encore redescendu au niveau atteint avant la récession. Pour consulter les statistiques sur l'insolvabilité au Canada, cliquez ici.

La Fed essaie de donner un coup de pouce au secteur immobilier américain
La Fed (équivalent américain de la Banque du Canada) a annoncé le 21 septembre dernier la mise en place de deux nouvelles mesures visant à stimuler l'économie américaine et, en particulier, le marché immobilier résidentiel. Premièrement, la Fed va vendre 400 milliards de titres de dette à court terme (échéances de trois ans et moins) et utiliser cet argent pour acheter des obligations à plus long terme (échéances de 6 à 30 ans). Cette stratégie, baptisée « opération twist », devrait exercer une pression à la baisse sur les coûts du crédit à long terme, ce qui favoriserait les conditions pour le refinancement des hypothèques et le crédit à la consommation. Deuxièmement, la Fed va réinvestir l'argent reçu des titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) arrivés à échéance dans de nouveaux TACH. Ceci permet en retour aux émetteurs de ces titres d'obtenir des fonds qu'ils pourront prêter à nouveau aux ménages qui veulent emprunter pour s'acheter une propriété. Le but de cette mesure est donc de stimuler le marché immobilier en augmentant l'offre de crédit. Pour plus de renseignements, cliquer ici.



Plusieurs institutions financières revoient leurs prévisions économiques à la baisse
Au cours du dernier mois, plusieurs institutions financières ont mis à jour leurs prévisions économiques pour 2011 et 2012. Par rapport aux prévisions publiées plus tôt dans l'année, on remarque une diminution considérable des perspectives de croissance économique au Québec, au Canada et aux États-Unis. Des indicateurs plus récents font état d'un ralentissement de l'activité économique aux États-Unis. Entre autres, le taux de chômage encore élevé (9,1 % en août) et le marché immobilier encore anémique ébranlent la confiance des consommateurs américains. Les États Unis étant un partenaire commercial clé du Québec, une croissance économique plus lente que prévu au sud de la frontière se traduirait par une diminution du volume de ventes des entreprises exportatrices québécoises à moyen terme, ce qui explique la révision à la baisse des perspectives pour l'économie québécoise en 2011 et 2012.

Prévisions de croissance économique (PIB réel)
  Dernières prévisions Québec Canada États-Unis
2011 2012 2011 2012 2011 2012
 Desjardins  25 août 2011  1,7 %  1,7 %  2,3 %  2,1 %  1,5 %  1,5 %
 Banque de Montréal  9 septembre 2011  2,1 %  2,0 %  2,2 %  2,2 %  1,6 %  2,5 %
 CIBC  30 août 2011  2,0 %  2,1 %  2,4 %  2,3 %  1,7 %  2,0 %
 Banque Scotia  1 septembre 2011  1,8 %  1,9 %  2,2 %  2,1 %  1,7 %  2,1 %
 Banque Royale  12 septembre 2011  1,7 %  2,1 %  2,4 %  2,5 %  1,7 %  2,5 %
 Banque TD  22 septembre 2011  1,8 %  1,8 %  2,2 %  1,9 %  1,6 %  1,7 %
 Banque Laurentienne  22 septembre 2011  1,8 %  1,7 %  2,2 %  2,0 %  1,7 %  2,3 %
 Moyenne
 1,8 %  1,9 %  2,3 %  2,2 %  1,6 %  2,1 %
 Source : sites web des sept institutions financières
Le Grand Montréal enregistre des pertes migratoires nettes avec les municipalités périphériques
Selon un bulletin publié récemment par la Communauté métropolitaine de Montréal, au cours de la dernière décennie, le Grand Montréal* a enregistré une perte migratoire nette de 5 850 habitants en moyenne par année au profit de 74 municipalités qui la ceinturent (pourtours). Saint-Jean-sur-Richelieu (+ 720 habitants en moyenne par année), Saint-Jérôme (+ 530 habitants en moyenne par année), Saint-Colomban (+ 380 habitants en moyenne par année) et Saint-Lin-Laurentides (+ 380 habitants en moyenne par année), se démarquent comme étant les municipalités des pourtours qui ont enregistré les gains migratoires nets les plus importants au détriment du Grand Montréal. Les pertes migratoires nettes pour le Grand Montréal au profit de ses pourtours ont surtout été observées chez les jeunes en âge d'acheter leur première maison (25-34 ans) et les préretraités ou jeunes retraités (50-59 ans). Finalement, le bulletin signale que la proportion de personnes qui habitent dans les pourtours et qui travaillent dans le Grand Montréal a augmenté de 31,7 % en 2001 à 34,1 % en 2006. Pour consulter le bulletin, cliquez ici.
*La définition du Grand Montréal, utilisée par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), diffère de celle de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, utilisée par Statistique Canada et par la FCIQ dans ses publications.


Prudence dans l'interprétation des statistiques sur l'endettement des ménages
Selon les données de Statistique Canada, le ratio d'endettement des ménages canadiens a atteint un nouveau sommet au deuxième trimestre de 2011, s'élevant pour un deuxième trimestre consécutif à un seuil supérieur à celui des Américains. Ces statistiques plutôt alarmistes se doivent d'être interprétées avec prudence. Ainsi, selon un rapport de la Banque Nationale, l'indicateur du ratio d'endettement des ménages se prête mal aux comparaisons internationales dues aux disparités des filets sociaux. Par exemple, au Canada, le revenu personnel disponible apparaît beaucoup plus faible étant donné les impôts prélevés servant à financer le système de santé. En contrepartie, les Américains doivent consacrer environ 20 % de leur revenu disponible pour des dépenses liées à la santé. En considérant ce type d'élément, le ratio d'endettement des ménages canadiens serait de 12 % moins élevé que celui de leurs homologues américains. De plus, le ratio d'endettement ne reflète pas complètement la santé financière des ménages. Cette mesure ne tient pas compte, entres autres, de la richesse nette des ménages qui peut justifier un niveau supérieur d'endettement. En comparant un ratio d'endettement par rapport à la richesse nette, les ménages canadiens se trouvent, encore une fois, dans une situation beaucoup moins préoccupante que leurs voisins du sud. Pour consulter l'étude, cliquez ici.


Autre diminution des taux hypothécaires en septembre
Plusieurs institutions financières ont diminué certains de leurs taux hypothécaires au cours du mois de septembre (dans la majorité des institutions financières, les modifications sont entrée en vigueur le 16 septembre). Ainsi, le taux hypothécaire fixe affiché de cinq ans s'établit maintenant à 5,19 %, soit une baisse de 0,20 point de pourcentage comparativement au taux précédent. Le taux des prêts de quatre ans a également diminué pour s'établir à 4,79 %. Dans la majorité des institutions financières, les taux des prêts d'un, deux, trois, sept et dix ans n'ont pas été modifiés.

La diminution du taux hypothécaire fixe de cinq ans, qui suit l'évolution du rendement des obligations canadiennes de même échéance (voir Quels facteurs expliquent les fluctuations des taux hypothécaires au Canada?), s'explique en partie par les faibles taux obligataires observés au cours des derniers mois. Le taux d'intérêt des obligations canadiennes de cinq ans, qui a diminué en août pour un cinquième mois consécutif et a atteint un creux historique, reflétaient en partie la nervosité des investisseurs, qui ont fui le marché boursier au profit du marché obligataire. Les obligations canadiennes, étant perçues comme moins risquées, sont également très prisées par les investisseurs étrangers.

ne-09
Source : Statistique Canada
Pour connaître les taux hypothécaires des différentes institutions financières canadiennes, veuillez consulter le site de CANNEX en cliquant ici.

Pour vous abonner à nos nouvelles économiques, cliquez ici.
Principaux indicateurs économiques - Août 2011
(1) Proportion de personnes ayant répondu "Oui" à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.
 
 
© 2011 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés.
Nesox Email Marketer Tracking Counter