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mardi 27 mars 2012

Fenêtre sur le marché Mars 2012

Abordabilité : les propriétés au Québec sont-elles vraiment devenues inaccessibles?
Pour plusieurs, la hausse spectaculaire du prix des propriétés au Québec depuis quelques années (le prix moyen d'une maison unifamiliale est passé de 110 849 $ en 2000 à 247 054 $ en 2011, soit une augmentation de 123 %), donne l'impression que l'immobilier résidentiel est devenu inaccessible pour un premier acheteur. D'un autre côté, les revenus des ménages ont augmenté au fil des années et les coûts d'emprunt historiquement bas viennent certes réduire considérablement l'effort financier nécessaire à l'achat d'une propriété. En fin de compte, où se situe l'abordabilité des propriétés aujourd'hui si on la compare avec celle des décennies précédentes? Le calcul de l'évolution du taux d'effort, c'est-à-dire de la proportion du revenu que l'on doit consacrer à la mensualité hypothécaire afin d'acquérir une propriété, nous aidera à répondre de manière précise à cette question.

Puisque les données les plus anciennes dont nous disposons sur le prix des propriétés au Québec remontent à 1980, notre démonstration débute à cette période. Pour le calcul du taux d'effort, nous devons (voir le document complet)
 

 



 
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Hausse généralisée des ventes au Québec en février 2012
Après avoir progressé de 2 % en janvier 2012, le nombre de transactions résidentielles conclues par l'intermédiaire du système MLS® au Québec a augmenté de 11 % en février 2012 par rapport au même mois de l'année précédente. Il s'agit de la neuvième hausse mensuelle consécutive à ce chapitre. Par catégorie de propriété, la copropriété s'est distinguée avec une augmentation de 17 % des ventes, suivie de l'unifamiliale (+ 10 %) et des plex (+ 4 %). Parmi les six régions métropolitaines de recensement (RMR) de la province, Trois-Rivières arrive en tête avec une hausse de 39 % et 104 transactions. La RMR de Sherbrooke a également connu un excellent mois de février avec une augmentation de 34 % et 213 transactions. Les RMR de Québec, Gatineau et Montréal ont vu leurs ventes augmenter de 23 %, 14 % et 9 % respectivement. Finalement, la RMR de Saguenay a été la seule à connaître une baisse des ventes en février 2012 de l'ordre de 7 %.

Des statistiques détaillées sur l'activité MLS® pour la province et chacune des régions métropolitaines sont disponibles chaque mois dans la section « Carrefour statistiques MLS® » du site Web de la FCIQ. Pour les consulter, cliquez ici.

Les ventes démarrent l'année en trombe dans l'agglomération de Granby
Au cours des mois de janvier et février 2012, 153 transactions ont été réalisées par l'intermédiaire du système MLS® dans l'agglomération de Granby, comparativement à 102 durant la même période en 2011. Il s'agit d'une augmentation des ventes de 50 %, soit la plus forte de la province en ce début d'année parmi toutes les agglomérations de taille similaire et les régions métropolitaines. Plus en détails, il y a eu, au cours des deux premiers mois de l'année, 116 ventes (+ 53 %) dans la Ville de Granby, 30 ventes dans le secteur de Bromont et 7 dans le secteur de Saint-Alphonse.

La prochaine édition du Baromètre MLS® provincial, qui sera diffusée à la fin du mois d'avril, dressera le bilan complet du premier trimestre de 2012 dans l'agglomération de Granby.


De meilleures perspectives pour le marché résidentiel au Canada
Le 5 mars dernier, l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a revu à la hausse ses prévisions pour le marché résidentiel canadien en 2012, ajoutant également des prévisions à l'horizon de 2013. Ainsi, l'ACI entrevoit désormais une légère hausse des ventes (+ 0,3 %) en 2012, alors qu'elle anticipait une légère baisse (- 0,5 %) lors de ses précédentes prévisions publiées en novembre dernier. La prévision du prix moyen national a également été revue à la hausse ; alors qu'une baisse de 1,1 % était anticipée pour l'année 2012 en novembre dernier, l'ACI prévoit maintenant que le prix moyen sur l'ensemble du marché canadien devrait rester le même qu'en 2011. Pour 2013, une hausse du prix moyen de 0,9 % est prévue.

En ce qui concerne le Québec, l'ACI a repris les perspectives du service Analyse de marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour l'année 2012, prévoyant une hausse des ventes de 2,3 % alors qu'elle avait anticipé une stagnation (- 0,1 %) lors de ses précédentes prévisions. Pour l'année 2013, elle prévoit que le nombre de transactions sur le marché de la revente au Québec devrait demeurer relativement stable (+ 0,2 %) par rapport à ce qui est prévu pour l'année en cours. Avec une hausse de 2 %, le prix moyen devrait, quant à lui, continuer de croître mais à un rythme inférieur à ce que l'on devrait observer en 2012 (+ 3 %).

Au chapitre des autres provinces, l'Alberta devrait, au cours des deux prochaines années, être la province la plus dynamique avec une hausse des ventes de 6,8 % en 2012 et de 1,7 % en 2013. En revanche, c'est au Manitoba que les hausses de prix devraient être les plus musclées, avec une augmentation de 3,5 % en 2012 et de 3 % en 2013. À l'opposé, la Colombie-Britannique et l'Ontario devraient connaître une baisse des ventes respectivement de 1,9 % et 2 % en 2012. La baisse devrait se poursuivre en Ontario en 2013 (- 1,7 %) alors qu'un retour de la croissance des ventes est anticipé pour le marché britanno-colombien (+ 0,3 %).

La Banque du Canada est préoccupée par l'accroissement de la consommation financée par l'emprunt sur la valeur nette des propriétés
Dans sa plus récente Revue, la Banque du Canada dresse un portrait détaillé de la situation financière des ménages au Canada. La banque souligne que la dette moyenne des ménages (en dollars constants de 2010) a augmenté pour tous les groupes d'âge entre 1999 et 2010, mais la hausse a été particulièrement marquée pour les ménages âgés entre 31 ans et 45 ans. Les taux d'intérêt historiquement bas et la hausse des revenus ont alimenté l'essor de la dette globale des ménages au cours de la période analysée. De plus, la hausse vigoureuse des prix des propriétés, ainsi que les innovations financières, ont permis aux ménages d'accéder plus facilement au crédit et d'emprunter des sommes plus élevées. En effet, le principal moteur de la croissance de l'endettement des ménages au Canada entre 1999 et 2010 a été l'extraction de liquidités de l'avoir propre foncier*. Les ménages sont de plus en plus nombreux à retirer des fonds sur une ligne de crédit garantie par leur propriété et à refinancer leur hypothèque de manière à augmenter le montant dû à leur institution financière. Selon la Banque du Canada, le niveau élevé d'endettement actuel, combiné au fait que les sommes empruntées ont surtout servi à financer la consommation et les rénovations domiciliaires, place les ménages dans une situation vulnérable face à une hausse des taux d'intérêt, à une diminution des revenus et à une baisse des prix des propriétés au Canada. Pour consulter l'étude, cliquez ici.

*Cette catégorie de crédit inclut le montant des refinancements hypothécaires, la variation nette du montant des prêts hypothécaires lors d'un transfert de propriété d'une propriété existante et les montants empruntés sur des lignes de crédit garanties par l'avoir propre foncier.
L'économie canadienne a progressé de 0,4 % au quatrième trimestre de 2011
Selon Statistique Canada, le produit intérieur brut (PIB) réel canadien1 a cru de 0,4 % au quatrième trimestre de 2011 par rapport au trimestre précédent où il avait augmenté de 1 %. La croissance observée au quatrième trimestre s'explique principalement par la hausse des dépenses de consommation et des exportations qui ont progressé de 0,7 % et de 1,1 % respectivement. Pour leur part, les importations ont augmenté à un rythme moins important que les exportations, soit de 0,5 %, ce qui a entraîné une amélioration du solde commercial au Canada. De plus, l'investissement dans le secteur du logement a augmenté de 0,8 % et ceux des entreprises en usines et matériel ont progressé de 2 %. Finalement, les dépenses gouvernementales sont demeurées inchangées au quatrième trimestre de 2011.

Notons finalement que, pour l'ensemble de 2011, le PIB réel a progressé de 2,5 % au Canada après avoir connu une croissance de 3,2 % en 2010.

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1En données désaisonnalisées
Principaux indicateurs économiques - Février 2011
(1) Proportion de personnes ayant répondu « Oui » à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge, une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.
 
 
© 2011 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés.

lundi 26 mars 2012

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lundi 5 mars 2012

Fenêtre sur le marché Février 2012




Quels facteurs expliquent l'évolution des prix des propriétés au Québec?
Les prix des propriétés sont influencés par plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci, trois sont considérés comme fondamentaux, soit les revenus, la démographie et les taux d'intérêt. Nous avons mesuré l'effet de ces trois variables sur l'évolution des prix et nous en présentons ici les principaux résultats.

Le marché résidentiel au Québec a connu une vive progression des prix des propriétés au cours des trente dernières années, avec une période 2000-2010 particulièrement faste. Entre le quatrième trimestre de 1980 et le quatrième trimestre de 2011, le prix moyen des propriétés au Québec, toutes catégories confondues, a augmenté de 422 % tandis que l'inflation a atteint seulement 163 %. En conséquence, le prix moyen des propriétés dans la Belle Province a presque doublé en termes réels au cours de cette période.

L'évolution des prix des propriétés est loin d'avoir été uniforme tout au long de la période considérée. Sur le graphique 1, on peut identifier des périodes de légère croissance, de décroissance, de stabilité et de forte croissance. Quels sont les facteurs sous-jacents permettant d'expliquer ces changements de tendance?

L'évolution des prix des propriétés, en termes réels, est déterminée principalement par l'évolution des trois facteurs dits fondamentaux : la croissance des revenus, la croissance de la population et l'évolution des taux d'intérêt. (voir le document complet)




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Tableaux statistiques récapitulatifs des cinq dernières années pour toutes les régions du Québec
Des tableaux récapitulatifs des cinq dernières années (2006 à 2011), relatant les principales statistiques MLS® annuelles pour tous les centres urbains (régions métropolitaines et agglomérations) de la province, sont maintenant disponibles dans la section « Carrefour statistiques MLS® » de notre site Web. Pour accéder directement aux tableaux, cliquez ici.


Prévisions 2012
Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), nous présente les perspectives du marché immobilier québécois pour l'année 2012.

Bon début d'année pour les ventes résidentielles au Québec
Le nombre de ventes résidentielles conclues par l'intermédiaire du système MLS® au Québec en janvier 2012 a atteint 4 829, soit un niveau 2 % supérieur à celui de janvier 2011 et 4 % supérieur à la moyenne de 2007 à 2011 pour un mois de janvier. La performance du marché résidentiel a toutefois été très disparate à travers la Belle Province. Par rapport à janvier 2011, les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Saguenay (89 transactions), de Gatineau (216 transactions) et de Montréal (2 470 transactions) ont enregistré des augmentations respectives de 25 %, 10 % et 1 % au chapitre des ventes. En revanche, les RMR de Québec (501 transactions), de Trois-Rivières (62 transactions) et de Sherbrooke (115 transactions) ont connu des baisses respectives de - 4 %, - 6 % et - 10 %.

Des statistiques détaillées sur l'activité MLS® pour la province et chacune des régions métropolitaines sont disponibles chaque mois dans la section « Carrefour statistiques MLS® » du site Web de la FCIQ. Pour les consulter, cliquez ici.


Un marché dynamique dans l'agglomération de Saint-Hyacinthe en 2011
Après avoir connu une hausse importante des ventes résidentielles en 2010 (+ 15 %), le marché de la revente de l'agglomération de Saint-Hyacinthe1 a poursuivi sur cette belle lancée en 2011. En tout, 557 ventes de propriétés ont été enregistrées dans le système MLS® dans l'agglomération maskoutaine l'an dernier, soit une augmentation de 7 % par rapport à 2010. Cette hausse fait bonne figure par rapport aux résultats enregistrés pour l'ensemble de la province qui a connu un recul de 4 % des ventes en 2011. Cette bonne performance s'explique principalement par les ventes de copropriétés qui, après avoir plus que doublé en 2010 (+ 106 %), ont connu une autre bonne performance en 2011, avec une croissance de 16 % soit 119 ventes. Des hausses de ventes ont également été enregistrées pour l'unifamiliale (+ 5 %) et le plex (+ 4 %). Au chapitre des prix, la copropriété s'est encore démarquée avec une hausse de prix médian de 11 %, suivie par l'unifamiliale (+ 6 %) et le plex (+ 1 %). En moyenne, les propriétés trouvaient preneur en 82 jours, 117 jours et 93 jours selon qu'il s'agissait respectivement d'une unifamiliale, d'une copropriété ou d'un plex. Pour plus de détails, consultez l'édition provinciale du dernier Baromètre MLS®.
1 L'agglomération de Saint-Hyacinthe regroupe La Présentation, Saint-Thomas-d'Aquin, Saint-Barnabé-Sud, Saint-Hyacinthe-le-Confesseur, Sainte-Rosalie, Saint-Simon, Saint-Hyacinthe et Notre-Dame-de-Saint-Hyacinthe.


La croissance de la population s'est accélérée au Canada et au Québec
Selon les chiffres du recensement de 2011 publiés en janvier dernier par Statistique Canada, la population canadienne a augmenté de 5,9 % par rapport au précédent recensement réalisé en 2006, atteignant ainsi 33 476 688 habitants. L'accroissement de la population au Canada s'est donc fait à un rythme supérieur à celui observé lors de la précédente période intercensitaire (+ 5,4 % entre 2001 et 2006). Le Québec, avec une population de 7 903 001 habitants (en hausse de 4,7 % par rapport à 2006), reste la deuxième province la plus peuplée au Canada derrière l'Ontario (12 851 821 habitants). Le taux d'accroissement de la population québécoise a également augmenté puisqu'il était de 4,3 % entre 2001 et 2006. Au Québec, c'est la région métropolitaine de Gatineau (partie québécoise de la RMR Ottawa-Gatineau) qui a connu la plus forte croissance de la population avec une hausse de 9,6 % en seulement 5 ans. La région métropolitaine de Québec se classe deuxième avec une augmentation de 6,5 % entre 2006 et 2011, suivie de Sherbrooke (+ 5,5 %), Montréal (+ 5,2 %), Trois-Rivières (+ 4,9 %) et Saguenay (+ 1 %). Pour plus de détails, consultez le site de Statistique Canada.

Source : Statistique Canada




La situation du marché immobilier au Québec demeure relativement saine
Selon le plus récent Point de vue économique de Desjardins, les prix des propriétés au Canada ne seraient pas loin de leur valeur d'équilibre estimée à partir d'un modèle qui tient compte des revenus, du nombre de ménages et de l'évolution des taux d'intérêt. Au Québec plus particulièrement, le groupe d'études économiques de l'institution financière est d'avis que la situation du marché immobilier demeure relativement saine dans les grands marchés comme Montréal, Québec et Gatineau. Le marché immobilier suscite toutefois plus d'inquiétude à Toronto et à Vancouver. Dans la ville reine, les préoccupations se situent du côté de l'offre abondante de copropriétés, tandis qu'à Vancouver, la demande de logements serait gonflée par la présence de nombreux investisseurs étrangers. En dépit de cela, leur analyse ne permet pas de conclure à l'existence d'une bulle immobilière au sein du marché immobilier canadien et les probabilités d'un effondrement demeurent relativement faibles. L'institution mentionne toutefois que plusieurs facteurs laissent présager une modération du marché immobilier au pays, notamment la détérioration de l'abordabilité associée à une éventuelle remontée des taux d'intérêt. Un ralentissement du marché immobilier lui semble probable au cours des prochains trimestres, mais il s'agirait d'un recul graduel et ordonné. Pour consulter l'étude, cliquez ici.


L'hypothèse d'un effondrement du marché immobilier canadien écartée par la BMO
Selon un rapport publié en janvier dernier par la Banque de Montréal (BMO), l'hypothèse de l'existence d'une bulle sur le marché résidentiel canadien paraît exagérée. En effet, même si les prix de l'immobilier ont fortement augmenté au cours des dernières années au Canada et que l'endettement des ménages canadiens a atteint un niveau élevé, le marché semble davantage être légèrement surévalué qu'en situation de bulle immobilière. À moins que ne survienne un choc important (hausse brutale des taux d'intérêt, récession économique sévère, baisse importante des investissements étrangers), ce qui semble peu probable au cours des prochains mois, les économistes de la BMO entrevoient plutôt un ralentissement qu'un effondrement du marché immobilier canadien. Ils s'attendent donc à une année 2012 relativement tranquille en ce qui concerne l'évolution des ventes et l'augmentation des prix résidentiels au Canada. Pour consulter l'étude (disponible en anglais seulement), cliquez ici.


L'évolution du marché immobilier canadien est le reflet des fondamentaux économiques
Les inquiétudes liées à la hausse spectaculaire des prix sur le marché immobilier canadien au cours des dernières années sont exagérées selon une récente analyse de la Banque Nationale. En effet, l'évolution du marché immobilier canadien semble être le reflet des fondamentaux économiques, notamment l'emploi et la démographie, qui ont affiché, depuis 2007, une meilleure performance au Canada comparativement à la plupart des pays de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). En plus de ces facteurs économiques favorables, l'étude souligne que la prise en compte des taux d'intérêt (écartés dans plusieurs études alarmistes) dans l'évaluation de la situation du marché immobilier canadien permet d'affirmer que l'évolution des prix de l'immobilier au Canada va de pair avec la faiblesse des taux d'intérêt qui a permis d'accroître la capacité financière des ménages canadiens. Au final, cette étude suggère même que les ménages canadiens n'utilisent pas pleinement leur potentiel d'emprunt, laissant ainsi une marge de manœuvre en cas d'une augmentation des taux d'intérêt. Pour plus de détails, cliquez ici.


Bonne nouvelle sur le front de l'emploi au Québec en ce début d'année
Selon Statistique Canada, l'emploi était en hausse au Québec en janvier 2012 après avoir enregistré trois diminutions mensuelles consécutives totalisant 61 000 emplois de moins au cours du dernier trimestre de 2011. Selon les données désaisonnalisées, ce sont 9 500 emplois qui ont été créés (solde) sur le marché du travail de la Belle Province en janvier 2012.

Toujours pour ce mois, le taux de chômage s'est fixé à 8,4 % au Québec, soit une baisse de 0,3 point de pourcentage comparativement au mois précédent.

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Principaux indicateurs économiques - Janvier 2011

(1) Proportion de personnes ayant répondu « Oui » à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge, une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.
© 2011 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés.