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La SCHL prend des mesures pour éviter une surchauffe de l'immobilier


La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a annoncé, le 6 août dernier, qu’elle réduisait les garanties qu’elle consent aux banques et aux autres institutions financières qui émettent des titres hypothécaires.

En quoi consiste cette nouvelle mesure, pour quelle raison la SCHL a-t-elle décidé de l'instaurer, peut-elle nuire à l’industrie immobilière? Camille Laberge, économiste à la FCIQ, répond ici à toutes ces questions.

Sur le même sujet, lire aussi l’article sous la rubrique « Bon à savoir ».




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Resserrement du financement hypothécaire au Canada
Le 6 août dernier, le gouvernement canadien a annoncé que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) limiterait les montants de titres hypothécaires qu’elle garantit à 350 millions de dollars par prêteur hypothécaire par mois pour le reste de l’année 2013.

Pour pouvoir consentir des prêts hypothécaires à leurs clients, les prêteurs doivent d’abord eux-mêmes se financer. Plus de la moitié du financement hypothécaire des grandes institutions financières provient des dépôts à terme, la balance du financement provenant de fonds obtenus sur les marchés financiers où des blocs de prêts hypothécaires sont titrisés et vendus aux investisseurs. Sous le programme de Titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation (TH LNH), la SCHL cautionne des titres adossés à des blocs de prêts hypothécaires assurés afin de permettre aux prêteurs de se financer à faibles coûts. Comparativement aux titres hypothécaires non garantis par la SCHL, les TH LNH sont très peu risqués puisque l’organisme fédéral garantit les paiements en capital et en intérêt aux investisseurs.

Pour l’année 2013, un plafond de 85 milliards de dollars de titres assurés avait été établi par Ottawa. En date du 31 juillet 2013, 66 milliards de dollars de titres hypothécaires avaient déjà été cautionnés, ce qui explique la nécessité de limiter les montants pour le reste de l’année 2013.

Étant contraints par la nouvelle limite imposée à cette source de financement hypothécaire, les prêteurs hypothécaires devront augmenter la part de leur financement provenant de titres non garantis (et donc plus coûteux en raison du risque), ou de dépôts à terme, dont ils devront augmenter les taux d’intérêt pour attirer de plus gros volumes. Dans ces deux cas, le financement sera plus coûteux, ce qui devrait se refléter par des hausses des taux d’intérêt hypothécaires.



Légère diminution des ventes résidentielles au Québec en juillet 2013
Au Québec, 5 386 transactions résidentielles ont été conclues par l’entremise du système Centris® en juillet 2013. Il s’agissait d’une diminution de 2 % par rapport aux ventes du mois de juillet 2012 et d’une douzième baisse mensuelle consécutive. La diminution des ventes résidentielles est surtout attribuable aux copropriétés, dont les ventes ont enregistré une baisse de 9 % ; les ventes de plex ont pour leur part augmenté de 3 % et celles d’unifamiliales sont demeurées stables par rapport à leur niveau de juillet 2012.

L’offre de propriétés à vendre a poursuivi son ascension. À la fin du mois de juillet 2013, 69 177 propriétés résidentielles étaient inscrites au système Centris®, soit 10 % de plus qu’à la même période en 2012.

Le prix médian des unifamiliales a progressé de 4 % pour atteindre 225 000 $. Il s’agissait de la croissance de prix la plus importante depuis celle observée en août 2012.


Première hausse des ventes en un an dans la région métropolitaine de Québec en juillet 2013

En juillet 2013, 474 transactions résidentielles ont été conclues par l’entremise d’un courtier immobilier dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, ce qui représente une hausse de 4 % par rapport à la même période en 2012. Il s’agissait d’une première augmentation à ce chapitre en un an. Aussi, en juillet 2013, Québec était la seule région parmi les six RMR de la province à présenter une hausse des ventes. La Rive-Nord de Québec a présenté une augmentation de 2 % des ventes, alors que sur la Rive-Sud, le nombre de transactions a connu une hausse de 18 %.

Les ventes d'unifamiliales se sont particulièrement démarquées en juillet 2013, avec une hausse de 10 % à l’échelle de la RMR de Québec, alors que la catégorie de la copropriété a affiché une baisse des ventes de 1 %.

Les prix médians des unifamiliales et des copropriétés se sont respectivement établis à 240 000 $ et 204 500 $ à l’échelle de la RMR en juillet 2013 : des niveaux similaires à ceux observés en juillet 2012. Les conditions du marché de l’unifamiliale avantageaient toujours les vendeurs pour les maisons de mois de 300 000 $, sur la Rive-Nord, et pour celles de moins de 225 000 $, sur la Rive-Sud. Les acheteurs étaient cependant favorisés lors de l’achat d’une copropriété et ce, pour toutes les gammes de prix, tant sur la Rive-Nord que sur la Rive-Sud.



Le Conference Board du Canada entrevoit une stabilité pour le marché canadien de la copropriété

Selon un récent rapport préparé pour Genworth Canada, le Conference Board du Canada prévoit que le marché de la copropriété devrait rester stable dans la plupart des grandes métropoles canadiennes et écarte la possibilité d’un effondrement du marché au niveau national. La hausse éventuelle des taux d’intérêt, qui représente actuellement la principale menace potentielle pour le marché immobilier canadien, ne devrait provoquer qu’un ajustement graduel du marché.

Toujours selon le Conference Board, les marchés de la copropriété à Montréal et à Toronto, qui ont récemment été source d’inquiétudes, ne devraient pas subir de correction importante grâce notamment à une évolution démographique, principalement caractérisée par une croissance de la population de 55 ans et plus, qui favorisera la demande. Le rapport fait également mention que, malgré l’endettement élevé des ménages, le risque d’assister à une vague de saisies hypothécaires est faible.

Plus concrètement, le Conference Board prévoit une augmentation de 7,9 % du nombre de transactions sur le marché de la revente de copropriétés à Montréal et à Québec en 2014, soit la plus forte hausse prévue parmi les huit métropoles canadiennes étudiées. En parallèle, dans les deux régions, l’organisme s’attend à une contraction significative des mises en chantier de copropriétés qui permettra de réduire le niveau d’inventaire. Pour Montréal, le recul à ce chapitre serait de 30 % en 2013 et de 6% en 2014; du côté de Québec, la baisse serait de l’ordre de 32 % en 2013 et de 30 % en 2014. En ce qui a trait au prix moyen des copropriétés, après un léger fléchissement de 0,7 % en 2013, un retour à la croissance (+2,5 %) est attendu en 2014 dans la région métropolitaine de Montréal; dans la région métropolitaine de Québec, le prix moyen devrait augmenter de 1,1 % en 2013 et de 1,9 % en 2014. Pour plus de détails, consultez le rapport complet.



La SCHL revoit à la baisse ses prévisions de mises en chantier au Québec et au Canada

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment publié une mise à jour de ses prévisions de mises en chantier. En mai dernier, les analystes de la SCHL prévoyaient une baisse de 18,1 % des mises en chantier au Québec en 2013 et une hausse de 4,9 % en 2014. Désormais, ils anticipent un recul légèrement plus marqué en 2013 (-18,7 %), avec un total de 38 500 mises en chantier prévues. La hausse prévue pour 2014 pourrait de même être plus modeste (+3,4 %), avec 39 800 mises en chantier.

Même si le dynamisme démographique devrait continuer de soutenir le marché de l’habitation québécois en 2013 et 2014, c’est la lenteur récente de l’évolution du PIB et de l’emploi au Québec qui motive surtout cette révision. Les prévisions de mises en chantier au Canada ont également été mises à jour. Si la SCHL n’a pas modifié sa prévision pour 2013 (une baisse de 14,9 % est toujours anticipée), elle prévoit une croissance un peu moins dynamique pour l’ensemble du pays en 2014, avec une hausse prévue de 2,1 %. Entre janvier et juillet 2013, les mises en chantier ont reculé de 26 % au Québec et de 16 % au Canada par rapport à la même période en 2012.








ALERTE HYPOTHÉCAIRE – Hausse des taux hypothécaires résidentiels pour les prêts de 3 ans et de 5 ans
La Banque Royale du Canada a récemment augmenté ses taux hypothécaires de 0,20 point de pourcentage et plusieurs autres principales institutions financières du pays ont emboîté le pas. Le taux affiché par ces institutions financières pour un emprunt hypothécaire assorti d’un terme de 5 ans est maintenant de 5,34 %, alors que celui pour un terme de 3 ans atteint désormais 3,95 %. Le taux affiché pour une hypothèque avec un terme d’un an est quant à lui demeuré fixe à 3,14 %.

Les taux hypothécaires sont fortement corrélés avec le taux de rendement des obligations du gouvernement canadien (pour mieux comprendre comment sont déterminés les taux d’intérêt hypothécaires au Canada, consultez « Les facteurs structurels et conjoncturels qui expliquent la faiblesse des taux d'intérêt hypothécaires », FCIQ, Mai 2012). Or, le taux de rendement des obligations du gouvernement canadien, après avoir atteint un creux au début du mois de mai, a entâmé un mouvement à la hausse depuis. La remontée des taux obligataires s’est accélérée au cours des dernières semaines, incitant les institutions financières à augmenter leurs taux hypothécaires. Pour connaître les taux hypothécaires des différentes institutions financières canadiennes, veuillez consulter le site de CANNEX.

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Principaux indicateurs économiques - Août 2013

(1) Proportion de personnes ayant répondu "Oui" à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.
© 2013 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés.
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